La explicación que dí recientemente a los propietarios de una finca, me
dio la idea de escribir éstas líneas. En aquella ocasión me encontré con una Comunidad
de Propietarios de reciente constitución, en la que había tres plantas de
sótano y unas considerables filtraciones de agua por las paredes del segundo y del
tercer sótano. Los vecinos me contaron que, durante excavación surgió una vía de agua natural subterránea.
Las distintas reclamaciones amistosas no dieron resultado y me encontré
con que tampoco podían justificarse ante
la ausencia de un registro documental de las mismas.
Indiqué a
la Junta de Propietarios que la Ley de Ordenación de la Edificación clasifica
los vicios de construcción en tres grupos que definimos coloquialmente como:
1º.- los estéticos, producidos en elementos
de terminación o acabado de las obras.
2º.- los funcionales, daños materiales
causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o
de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de
habitabilidad que afectan a la higiene, salud y protección del medio ambiente,
de tal forma que no se alcancen condiciones aceptables de salubridad y
estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que se deteriore el medio
ambiente en su entorno inmediato, sin garantizar una adecuada gestión de toda
clase de residuos.
3º.- los estructurales, daños materiales
causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los
soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la
estabilidad del edificio.
Esta
división está relacionada con los plazos en los que se garantiza la reparación
de los vicios o defectos de construcción, de modo que la garantía de reparación
de los defectos estéticos es de un año,
la de los funcionales es de tres años
y la de los estructurales es de diez
años.
Con lo anterior, sabía que la filtración de agua había que incardinarla
en el segundo grupo (vicio funcional) por falta de estanqueidad, que tiene un
plazo de garantía de tres años.
Como un comunero me había dicho que había comprado su vivienda hacía dos
años, me interesé por conocer la fecha en la que el promotor había recepcionado
la obra sin reservas, y me dijeron que esto ocurrió en el año 2.008, por lo que
ya había pasado el plazo de garantía de éste vicio y no se podía reclamar por
ello al promotor, al constructor, al arquitecto superior ni al arquitecto
técnico, conforme indica la L.O.E. Los propietarios no conocían ésta Ley y el
administrador tampoco les había dicho nada.
Si se hubieran dado cuenta antes, tampoco sabían cómo localizar a todas
las personas indicadas en el párrafo anterior (agentes de la edificación, según
la L.O.E.), o a sus compañías aseguradoras, porque además tampoco tenían el
libro del edificio, cuya entrega es obligatoria según la misma Ley.
De todos modos, si un vicio de construcción se hubiera advertido dentro
los plazos de garantía anteriores, hay que tener en cuenta que el plazo para presentar
una reclamación Judicial es de dos años.
Y ésta es una cuestión a tener muy en cuenta porque, en una Comunidad de
Propietarios, dos años pasan muy deprisa.
No obstante lo anterior, indiqué a la Junta de Propietarios que, además
de los plazos previstos en la L.O.E., y al margen de ésta, existe otro plazo de quince años
establecido por el código civil, para reclamar a la empresa promotora por
incumplimiento contractual, pero claro, antes de esto tendrían que averiguar si
ésta continuaba existiendo y si era solvente.
La situación descrita fue real, y me parece que es un buen ejemplo
porque no es la única que se ha dado ni que, lamentablemente, se dará. Viene
referida a los edificios a los que se debe aplicar la L.O.E., que son aquellos
para los que se pidió licencia de edificación a partir del día 6 de Mayo del
año 2.000.
Al resto de edificios, es decir, a aquellos para los que se pidió
licencia de edificación en fecha anterior al día 6 de Mayo del año 2.000, se
debe aplicar el régimen normativo anterior, que viene determinado
fundamentalmente por el artículo 1.591 del código civil y la Jurisprudencia que
lo desarrolla.
Guillermo
Beltrán Brotóns.
Administrador
de Fincas. Abogado
