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Lo
primero sería convocar una Junta General de propietarios en la que se exponga
la existencia del daño observado, se planteen los pasos que seguidamente se
relacionan, y se adopten los acuerdos pertinentes sobre cada uno de ellos,
teniendo en cuenta que alguna de las actuaciones que se proponen, suponen un
gasto para la Comunidad que habrá que atender con derramas o con los fondos de
que disponga.
Una vez tomado el acuerdo, hay que
contrastar con un perito o técnico especializado (arquitecto técnico o
superior) en los defectos habituales que se presentan en las comunidades de
propietarios, si nos encontramos ante un vicio por una mala construcción, o por
el contrario, nos encontramos ante un daño derivado de una falta de
mantenimiento.
Seguidamente, y una vez descartada
la falta de mantenimiento, tendremos que localizar en el Libro del Edificio a
los agentes intervinientes en la edificación (promotor, constructor, arquitecto
técnico y arquitecto superior), y determinar la fecha en la que el constructor
entregó la obra al promotor (actas de recepción de la obra, o en su ausencia
Certificado Final de Obra) para saber desde cuándo empiezan a contar los plazos
de garantía.
Si no tenemos el Libro del edificio,
hay que solicitar la información técnica que nos pida el perito al Ayuntamiento
mediante instancia firmada por el Presidente, o por el Administrador que tenga
autorización de la junta de propietarios para ello.
Una vez que el técnico nos confirme que se trata de un defecto por una
mala ejecución de la obra, hay que requerir fehacientemente al promotor, y al otro agente u otros agentes
intervinientes, dependiendo del caso, para suspender el plazo de
prescripción
de las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación. La
forma habitual de requerimiento es mediante burofax relacionando los daños con
una descripción técnica de los mismos.
Si
tras lo anterior no responden los responsables, o su respuesta no es
satisfactoria a criterio de nuestro técnico de confianza, tendremos que
analizar la conveniencia o viabilidad de la reclamación Judicial ,
atendiendo a la entidad de los daños, al tiempo transcurrido y a las
actuaciones previas efectuadas por la Comunidad de Propietarios, o por alguno
de éstos individualmente. En este
momento se ha de pensar en contratar a un letrado de confianza y con experiencia
tanto en las reclamaciones judiciales por vicios de construcción, como en el
funcionamiento y desarrollo de actuaciones de las Comunidades de Propietarios,
que además pueda presentar un pronóstico sobre la resolución judicial y sobre
el tiempo que transcurrirá hasta obtenerla.
En
el caso de que la reclamación sea conveniente y viable, se ha de solicitar otro
informe técnico más profundo y objetivo, en el que se describan los daños, se
determinen sus causas y se evalúe el coste de su reparación. Para evitar
sorpresas, conviene pedir presupuestos de la elaboración de éste informe a
varios técnicos, concretando si precisan que se efectúen catas u otro tipo de
pruebas. Es importante que dicho informe esté visado por el colegio profesional
correspondiente.
A
la hora de seleccionar a un técnico, hemos de considerar la experiencia que los
técnicos tengan en la defensa de sus posiciones ante un tribunal, o la
capacidad de responder con aplomo a las preguntas que efectúen los letrados.
Estas son las líneas iníciales que habitualmente se deben dar para enfocar un procedimiento de reclamación por vicios de construcción. A partir de aquí nos encontramos con muchas alternativas que dependen de las circunstancias concretas del caso y de la estrategia que se pretenda seguir, sin perder de vista que durante el desarrollo del procedimiento judicial, las partes puedan llegar a resolver el asunto de forma amistosa.
