¿Qué hacer si se observan daños anormales o impropios en una finca relativamente nueva?

Lo primero sería convocar una Junta General de propietarios en la que se exponga la existencia del daño observado, se planteen los pasos que seguidamente se relacionan, y se adopten los acuerdos pertinentes sobre cada uno de ellos, teniendo en cuenta que alguna de las actuaciones que se proponen, suponen un gasto para la Comunidad que habrá que atender con derramas o con los fondos de que disponga.

            Una vez tomado el acuerdo, hay que contrastar con un perito o técnico especializado (arquitecto técnico o superior) en los defectos habituales que se presentan en las comunidades de propietarios, si nos encontramos ante un vicio por una mala construcción, o por el contrario, nos encontramos ante un daño derivado de una falta de mantenimiento.

            Seguidamente, y una vez descartada la falta de mantenimiento, tendremos que localizar en el Libro del Edificio a los agentes intervinientes en la edificación (promotor, constructor, arquitecto técnico y arquitecto superior), y determinar la fecha en la que el constructor entregó la obra al promotor (actas de recepción de la obra, o en su ausencia Certificado Final de Obra) para saber desde cuándo empiezan a contar los plazos de garantía.

            Si no tenemos el Libro del edificio, hay que solicitar la información técnica que nos pida el perito al Ayuntamiento mediante instancia firmada por el Presidente, o por el Administrador que tenga autorización de la junta de propietarios para ello.

Una vez que el técnico nos confirme que se trata de un defecto por una mala ejecución de la obra, hay que requerir fehacientemente al promotor, y al otro agente u otros agentes intervinientes, dependiendo del caso, para suspender el plazo de prescripción de las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación. La forma habitual de requerimiento es mediante burofax relacionando los daños con una descripción técnica de los mismos.

Si tras lo anterior no responden los responsables, o su respuesta no es satisfactoria a criterio de nuestro técnico de confianza, tendremos que analizar la conveniencia o viabilidad de la reclamación Judicial, atendiendo a la entidad de los daños, al tiempo transcurrido y a las actuaciones previas efectuadas por la Comunidad de Propietarios, o por alguno de éstos individualmente. En este  momento se ha de pensar en contratar a un letrado de confianza y con experiencia tanto en las reclamaciones judiciales por vicios de construcción, como en el funcionamiento y desarrollo de actuaciones de las Comunidades de Propietarios, que además pueda presentar un pronóstico sobre la resolución judicial y sobre el tiempo que transcurrirá hasta obtenerla.

En el caso de que la reclamación sea conveniente y viable, se ha de solicitar otro informe técnico más profundo y objetivo, en el que se describan los daños, se determinen sus causas y se evalúe el coste de su reparación. Para evitar sorpresas, conviene pedir presupuestos de la elaboración de éste informe a varios técnicos, concretando si precisan que se efectúen catas u otro tipo de pruebas. Es importante que dicho informe esté visado por el colegio profesional correspondiente.

A la hora de seleccionar a un técnico, hemos de considerar la experiencia que los técnicos tengan en la defensa de sus posiciones ante un tribunal, o la capacidad de responder con aplomo a las preguntas que efectúen los letrados.

Estas son las líneas iníciales que habitualmente se deben dar para enfocar un procedimiento de reclamación por vicios de construcción. A partir de aquí nos encontramos con muchas alternativas que dependen de las circunstancias concretas del caso y de la estrategia que se pretenda seguir, sin perder de vista que durante el desarrollo del procedimiento judicial, las partes puedan llegar a resolver el asunto de forma amistosa.

El pago de las cuotas de la comunidad de propietarios en casos de separación o divorcio.

Por un lado el artículo 9. e de la Ley de Propiedad Horizontal señala que una de las obligaciones de los propietarios es la de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

 

Por otro lado, una de las consecuencias de las separaciones o divorcios es la atribución del uso de la vivienda familiar, que, en el mayor número de ocasiones (régimen económico ganancial), pertenece a los dos cónyuges en proindiviso. 

 

Entonces ¿quién debe pagar las cuotas de comunidad? 

 

Ante una situación de morosidad que requiera una acción judicial, hemos de atenernos a lo que indica la L.P.H., por lo que deberemos demandar a quien o a quienes sean propietarios, identificados mediante una nota simple informativa del registro de la propiedad, o mediante notificación fehaciente de la titularidad al presidente o al secretario – administrador de la comunidad de propietarios.

 

Sin embargo, la resolución judicial sobre la separación o el divorcio establecerá que el uso -no la propiedad- de la vivienda, apartamento, plaza de garaje, etc. corresponderá a uno de los cónyuges y, conforme a la Jurisprudencia, este deberá asumir el pago de los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios, puesto que solo ella/el se beneficia de los servicios comunes de un modo directo y personal, pero no hemos de perder de vista que esta es una regla de distribución de gastos dentro de la comunidad de bienes que forman los excónyuges (o post-matrimonial) hasta la disolución del régimen económico matrimonial, por lo que, como he indicado antes, la eventual reclamación judicial se ha de dirigir contra el titular de la finca.

 

He dejado los gastos extraordinarios al margen de lo anterior. Es otra diferenciación a tener en cuenta.           

 

La Jurisprudencia solo atribuye los gastos ordinarios al cónyuge usuario. Sin ser pretender ser exhaustivo, entiendo que los gastos ordinarios de la Comunidad de Propietarios son los derivados del uso cotidiano y del mantenimiento, y para atender al pago de los mismos se acostumbra a girar cuotas trimestrales. A título de ejemplo se señalan como tales, 1- abono de servicios prestados ( por ejemplo luz de la escalera) 2- reposición de elementos comunes (por ejemplo bombillas de un rellano), 3- mantenimiento de servicios (por ejemplo las revisiones y mantenimiento de ascensores), 4- servicio de limpieza de escalera, etc..,

 

Los gastos extraordinarios vienen referidos a aquellos de mantenimiento de elementos comunes que se producen por las reparaciones o incidencias imprevistas que se dan en una comunidad de propietarios, como por ejemplo, arreglos de fachada( pintura o conservación), tejados, cambio de zaguán, etc - que por su excesivo coste generan derramas a abonar por los copropietarios al margen de la liquidación trimestral y que por ello benefician también al propietario no usuario. En definitiva, todos aquellos que la Junta de la Comunidad apruebe que deben satisfacerse en concepto de derramas xtraordinarias.  Estos serán satisfechos por ambos excónyuges, en el caso de que el bien sea ganancial, o por uno de ellos, en el caso de que sea privativo.

Las Comunidades de propietarios y los perros.

En el despacho nos cuentan con frecuencia que hay un vecino que tiene un perro que no para de ladrar por las noches, que se orina en las zonas comunes, que va sin correa por la escalera, que ensucia el ascensor, que esta encerrado y no para de “llorar”…, no siempre todas juntas pero en líneas generales son las mas habituales.

En estos casos siempre aconsejamos al vecino, que se dirija al dueño del perro y le exponga sus quejas, pero la mayoría de las veces se necesita de nuestra intervención.

Para afrontar este conflicto lo primero que hacemos es acudir a la normativa municipal sobre tenencia de animales, casi todos los ayuntamientos españoles han dictado un decreto regulador, y además revisamos sin en los estatutos de la comunidad se hace referencia a éste asunto; con preparamos una circular informativa que remitimos a todos los vecinos. Si el problema persiste nos ponemos en contacto con el propietario o dueño del animal que esta generando las molestias, y  le  explicamos que la normativa municipal sobre tenencia de animales es de obligado cumplimiento, así como los estatutos y  que la tolerancia y el respeto mutuo por parte de las personas que conviven con perros y quienes no, son fundamentales para que el día a día en el vecindario transcurra con normalidad y sin problemas.

Pero lo más sencillo seria que los propietarios de perros tomarán conciencia, para evitar las molestias a los otros vecinos. Cada persona tiene un grado distinto de tolerancia con los animales (hay quien tiene miedo de los perros y otros que no soportan subir en el ascensor con él). El respeto es fundamental para lograr una convivencia fluida con los vecinos, un perro educado no tiene por qué resultar una fuente de conflictos.

Hay una serie de recomendaciones que nos puede hacer mas sencillo convivir con nuestro perro en una comunidad de vecinos:

• Evitar ladridos excesivos o la presencia del perro en zonas prohibidas para ellos.
• Educar al perro para que sea respetuoso con el resto de personas y animales con quienes convive.
• Utilizar la correa cuando corresponda y recoger los excrementos para evitar molestias a terceras personas.

       Marian Coves

       Beltrán Brotóns SRLU

       Grupo Megafincas

Validez de los acuerdos adoptados en Junta General de propietarios.

Hace unos días nos llego a nuestro despacho una consulta, sobre los acuerdos adoptados en Junta General de Propietarios. 

 

Pregunta: Si en un Acta de Junta Ordinaria aparece un acuerdo como aprobado cuando no formaba parte del orden del día y ni siquiera fue sometido a votación por los propietarios pero que si ha sido ejecutado por el administrador, ¿qué puede hacer el propietario ante tal indefensión?

Respuesta: En una Junta de Propietarios no se puede adoptar ningún acuerdo que no haya sido previamente anunciado con la convocatoria en el orden del día de los asuntos a tratar. Por eso no afecta el que fuera votado o no por los asistentes a la misma.

Incluso hay sentencias que reconocen que en el apartado de "Ruegos y preguntas" tampoco pueden adoptarse acuerdos, porque el mismo está para lo que se dice, para efectuar algún ruego o petición, o formular alguna duda o consulta.

Si en una Junta de Propietarios se adopta algún acuerdo que previamente no hubiera sido anunciado, habrá que impugnarla ante los Tribunales para que se declare nulo el mismo.

Si el Administrador lleva a cabo tal acuerdo por su cuenta (sin el encargo del Presidente o de la Junta Directiva), y no se trata de un trabajo urgente y necesario para el buen mantenimiento de la finca, se le podrán pedir responsabilidades, bien por parte de toda la comunidad si afecta al colectivo, o particularmente si afecta sólo a un propietario.

También cabe la posibilidad de que se convoque otra Junta General extraordinaria para tratar el asunto y que se ratifique la decisión por la mayoría.

Guillermo Beltrán Brotóns.
Administrador de Fincas. Abogado

Plazos para reclamar vicios o defectos de construcción.

La explicación que dí recientemente a los propietarios de una finca, me dio la idea de escribir éstas líneas. En aquella ocasión me encontré con una Comunidad de Propietarios de reciente constitución, en la que había tres plantas de sótano y unas considerables filtraciones de agua por las paredes del segundo y del tercer sótano. Los vecinos me contaron que, durante excavación  surgió una vía de agua natural subterránea.

Las distintas reclamaciones amistosas no dieron resultado y me encontré con que  tampoco podían justificarse ante la ausencia de un registro documental de las mismas.

Indiqué a la Junta de Propietarios que la Ley de Ordenación de la Edificación clasifica los vicios de construcción en tres grupos que definimos coloquialmente como:

1º.- los estéticos, producidos en elementos de terminación o acabado de las obras.

2º.- los funcionales, daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad que afectan a la higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que no se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que se deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, sin garantizar una adecuada gestión de toda clase de residuos.

3º.- los estructurales, daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Esta división está relacionada con los plazos en los que se garantiza la reparación de los vicios o defectos de construcción, de modo que la garantía de reparación de los defectos estéticos es de un año, la de los funcionales es de tres años y la de los estructurales es de diez años.

Con lo anterior, sabía que la filtración de agua había que incardinarla en el segundo grupo (vicio funcional) por falta de estanqueidad, que tiene un plazo de garantía de tres años.

Como un comunero me había dicho que había comprado su vivienda hacía dos años, me interesé por conocer la fecha en la que el promotor había recepcionado la obra sin reservas, y me dijeron que esto ocurrió en el año 2.008, por lo que ya había pasado el plazo de garantía de éste vicio y no se podía reclamar por ello al promotor, al constructor, al arquitecto superior ni al arquitecto técnico, conforme indica la L.O.E. Los propietarios no conocían ésta Ley y el administrador tampoco les había dicho nada.

Si se hubieran dado cuenta antes, tampoco sabían cómo localizar a todas las personas indicadas en el párrafo anterior (agentes de la edificación, según la L.O.E.), o a sus compañías aseguradoras, porque además tampoco tenían el libro del edificio, cuya entrega es obligatoria según la misma Ley.

De todos modos, si un vicio de construcción se hubiera advertido dentro los plazos de garantía anteriores, hay que tener en cuenta que el plazo para presentar una reclamación Judicial es de dos años. Y ésta es una cuestión a tener muy en cuenta porque, en una Comunidad de Propietarios, dos años pasan muy deprisa.

No obstante lo anterior, indiqué a la Junta de Propietarios que, además de los plazos previstos en la L.O.E., y al margen de  ésta, existe otro plazo de quince años establecido por el código civil, para reclamar a la empresa promotora por incumplimiento contractual, pero claro, antes de esto tendrían que averiguar si ésta continuaba existiendo y si era solvente.

La situación descrita fue real, y me parece que es un buen ejemplo porque no es la única que se ha dado ni que, lamentablemente, se dará. Viene referida a los edificios a los que se debe aplicar la L.O.E., que son aquellos para los que se pidió licencia de edificación a partir del día 6 de Mayo del año 2.000.

Al resto de edificios, es decir, a aquellos para los que se pidió licencia de edificación en fecha anterior al día 6 de Mayo del año 2.000, se debe aplicar el régimen normativo anterior, que viene determinado fundamentalmente por el artículo 1.591 del código civil y la Jurisprudencia que lo desarrolla.             

Guillermo Beltrán Brotóns.

Administrador de Fincas. Abogado